지금 서울에서는 내 집 마련보다 전·월세가 더 저렴할까?

지난 5월 서울에서 아파트를 매입한 사람들은 이제 평균 월 42만 원이 더 많은 주택담보대출 상환액을 부담해야 하는 처지가 됐다. 그동안 5년간 이어져 온 '내 집 마련이 임차보다 유지비가 덜 든다'는 공식이 뒤집힌 것이다.

한국은행이 지난 3월 기준금리를 조정한 이후 신규 주택담보대출 금리는 3.9%대를 웃돌고 있지만, 주요 지역 매매가는 늘어난 이자 부담을 상쇄할 만큼 떨어지지 않고 있다. 반면 임차인들은 마포구와 용산구 일대에서 단기 기업 임대 물량이 시장에 쏟아지며 일시적인 공급 과잉 혜택을 누리고 있다. 이로 인해 호가 임대료는 내려가고 있지만, 매매가는 이에 맞춰 하락하지 않는 모습이다.

테헤란로와 서울역 인근의 압박

강남구 선릉역과 삼성역 사이 테헤란로 일대에서는 7월 첫째 주에 84㎡ 기준 신규 임대 매물 27건이 나왔으며, 월평균 임대료는 280만 원으로 집계됐다. 반면 같은 면적으로 4월에 매매된 아파트는 평균 6억 2,000만 원의 대출을 받은 것으로 나타났으며, 현행 은행 조건 기준으로 원리금 상환액은 월 340만 원에 달한다. 한강 건너 용산구에서는 주택금융공사의 최신 분기 보고서에 따르면 서울역과 이촌역 사이 구간에서 올해 1월 이후 전세의 월세 전환이 1,140건에 달해 공급이 늘어난 결과, 임대료는 보합세를 유지하는 반면 매매가는 1.2% 소폭 올랐다.

현장 공인중개사들에 따르면 생애최초 주택 구입 예정자들이 현재 금리로 대출을 받는 대신 매수를 미루고 임대차 계약을 2년 더 연장하는 사례가 늘고 있다. 서울시가 마포구에서 7월 2일부터 신청을 받은 공공분양 추첨에는 210가구 모집에 4,800건의 신청이 몰려, 해당 프로그램이 시작된 2023년 이래 최고 경쟁률을 기록했다.

7월 의사결정에 필요한 핵심 수치

7월 8일 공개된 KB부동산 데이터에 따르면 서울 아파트 중위 매매가는 10억 9,000만 원으로, 전년 동월 대비 2.4% 상승했다. 비(非)전세 임대차의 월 중위 임대료는 195만 원으로 전년 동기 대비 4% 하락했다. 신한은행이 7월 10일 고시한 5년 고정금리 3.95% 기준으로, 중위 매매가 아파트에 70%를 대출받을 경우 월 상환액은 352만 원으로 중위 임대료보다 157만 원 높다. 관리비와 재산세를 더하더라도 강남구와 용산구에서는 월 90만 원 이상의 격차가 유지된다.

가을 학기 전 이사를 고려 중인 예비 매수자라면, 신규 임대차 계약의 5년 총비용과 취득세·중개보수 등 거래 비용을 회수하는 데 필요한 손익분기 매도가를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 현재 상황을 종합하면, 2년짜리 임대차 계약을 체결하고 10월로 예정된 한국은행의 다음 금리 결정 이후 매수 여부를 재검토하는 것이 유리하다는 계산이 나온다.